Wohnkredit Gebühren zurückfordern & zurückholen: €5.000-€15.000

Bei einem durchschnittlichen Hypothekarkredit über €250.000 können Sie Ihre Wohnkredit Bearbeitungsgebühr zurückholen und zwischen €8.000 und €12.000 zurückfordern. Das wegweisende OGH-Urteil 7 Ob 169/24i vom 19. Februar 2025 erklärt prozentuale Bearbeitungsgebühren für unrechtmäßig und ermöglicht Millionen österreichischen Hausbesitzern die Rückforderung überhöhter Kreditgebühren.

Immobilienfinanzierungen sind besonders betroffen, da die hohen Kreditsummen bei Hypothekarkrediten zu entsprechend hohen Wohnkredit Bearbeitungsgebühren führten. Während bei einem €50.000 Konsumkredit "nur" €1.500 Bearbeitungsgebühr anfielen (3%), zahlten Immobilienkreditnehmer bei €300.000 Kreditsumme bis zu €9.000 allein an Bearbeitungsgebühren – plus Kontoführungsgebühren über 20-25 Jahre und Schätzgebühren.

Das Oberste Gerichtshof stellte im aktuellen OGH-Urteil zu Kreditgebühren unmissverständlich fest: Der Bearbeitungsaufwand bei einem €200.000-Wohnkredit unterscheidet sich nicht wesentlich von einem €400.000-Kredit – eine verdoppelte Gebühr ist daher gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB.

Welche Gebühren sind bei Wohnkrediten unzulässig?

Bei Hypothekarkrediten und Immobilienfinanzierungen wurden österreichweit systematisch mehrere Arten von Gebühren verrechnet, die nach der aktuellen OGH-Rechtsprechung als unrechtmäßig gelten und zurückgefordert werden können. Die Gesamtsumme dieser Gebühren beläuft sich bei typischen Wohnkredit-Finanzierungen auf €6.000 bis €15.000.

1. Wohnkredit Bearbeitungsgebühren (2-4% der Kreditsumme)

Wohnkredit Bearbeitungsgebühren stellen bei Immobilienfinanzierungen die größte Einzelposition dar. Österreichische Banken verrechneten typischerweise 2% bis 4% der Kreditsumme als einmalige Bearbeitungsgebühr beim Kreditabschluss.

Konkrete Beispiele nach Kredithöhe:

Rechtliche Grundlage für Unzulässigkeit:

Das OGH-Urteil 7 Ob 169/24i vom 19. Februar 2025 stellte fest:

"Es ist nicht nachvollziehbar, wie bei einem Wohnkredit über €400.000 der doppelte Bearbeitungsaufwand gegenüber einem €200.000-Kredit entstehen soll. Die Kreditprüfung, Risikobewertung und Vertragserstellung sind nahezu identisch."

Die Bearbeitungsgebühr ist nach § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend, da die Gebühr in keinem Verhältnis zur tatsächlichen Leistung steht. Der Bearbeitungsaufwand steigt nicht proportional zur Kreditsumme – eine Kreditprüfung bei €400.000 erfordert denselben Zeitaufwand wie bei €200.000. Zudem rechnen Banken ihre Kernleistung doppelt ab: Einmal durch die Zinsmarge, die bereits die Kosten der Kreditvergabe deckt, und ein weiteres Mal durch die Bearbeitungsgebühr. Diese Doppelverrechnung ist rechtlich unzulässig und benachteiligt Verbraucher massiv.

Welche Banken verlangten bei Wohnkrediten welche Bearbeitungsgebühren:

• Bank Austria: bis 3% (bei €300.000 = €9.000)
• Erste Bank: bis 3% (bei €300.000 = €9.000)
• Oberbank: bis 2,8% (bei €300.000 = €8.400)
• BAWAG: bis 2,8% (bei €300.000 = €8.400)
• Hypo-Banken: bis 2,6% (bei €300.000 = €7.800)
• Raiffeisen: bis 2,5% (bei €300.000 = €7.500)

2. Schätzgebühren / Immobilienbewertungsgebühren (€250-€600)

Bei Wohnkrediten ist eine Immobilienbewertung (Schätzgutachten) notwendig, um den Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln. Banken verrechneten hierfür €250 bis €600, obwohl die Immobilienbewertung zur Kernleistung einer Hypothekenbank gehört.

Typische Schätzgebühren nach Bank:

• Bank Austria: €400-€600
• Erste Bank: €300-€500
• Hypo-Banken: €300-€450
• Oberbank: €350-€450
• Raiffeisen: €250-€400

Wann ist die Schätzgebühr rückforderbar?

✅ Rückforderbar:

• Wenn die Bank selbst die Bewertung durchführte oder einen eigenen Gutachter beauftragte
• Wenn die Schätzgebühr im Gesamtpaket mit der Bearbeitungsgebühr verrechnet wurde
• Wenn nicht transparent dargelegt wurde, welche konkreten Kosten entstanden

❌ Nicht rückforderbar:

• Wenn Sie selbst einen externen, unabhängigen Gutachter Ihrer Wahl beauftragten
• Wenn die Schätzung für einen speziellen Zweck außerhalb der normalen Kreditvergabe erfolgte

Rechtliche Grundlage: Das OGH-Urteil 2 Ob 238/23y vom 23. Januar 2024 stellte fest, dass Gebühren intransparent sind, wenn Kunden nicht nachvollziehen können, wofür sie konkret zahlen. Bei Wohnkrediten wurde die Schätzgebühr oft gemeinsam mit anderen Gebühren verrechnet, ohne dass die tatsächlichen Kosten der Bank offengelegt wurden.

3. Kontoführungsgebühren (€4-€8 pro Monat)

Monatliche Kontoführungsgebühren für das Kreditkonto wurden bei Wohnkrediten standardmäßig verrechnet. Bei Laufzeiten von 20-30 Jahren summieren sich diese scheinbar kleinen Beträge auf €1.200 bis €2.880.

Konkrete Beispiele:

Beispielrechnung für typischen Wohnkredit:

Bei einem Wohnkredit über €250.000 mit 25 Jahren Laufzeit und €5/Monat Kontoführung wurden insgesamt €1.500 an Kontoführungsgebühren verrechnet – zusätzlich zur Bearbeitungsgebühr von €7.500 (bei 3%).

Warum sind Kontoführungsgebühren bei Hypothekarkrediten unrechtmäßig?

Die Verwaltung eines Kreditkontos ist keine separate Leistung, sondern integraler Bestandteil des Kreditgeschäfts. Die Bank muss ohnehin alle Zahlungseingänge verbuchen, Tilgungen und Zinsen berechnen, Kontoauszüge erstellen und den aktuellen Kreditstand verwalten. Diese administrativen Tätigkeiten gehören zur Grundleistung einer Bank und sind durch die Zinsmarge bereits vollständig abgegolten. Eine zusätzliche Kontoführungsgebühr stellt daher eine Doppelverrechnung dar und ist nach der OGH-Rechtsprechung unzulässig. Bei Immobilienfinanzierungen mit Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren summieren sich diese monatlichen Gebühren auf erhebliche Beträge zwischen €1.200 und €2.880, die Verbraucher zu Unrecht bezahlt haben.

Mehr Details zu allen rückforderbaren Gebühren finden Sie in unserem Komplettguide zu Kreditgebühren.

4. Vertragsgebühren / Vertragsabschlussgebühren (0,5-1,5%)

Manche Banken verrechneten zusätzlich zur Bearbeitungsgebühr noch eine Vertragsgebühr oder Vertragsabschlussgebühr von 0,5% bis 1,5% der Kreditsumme.

Beispiele:

• Bei €250.000: €1.250 bis €3.750 Vertragsgebühr
• Bei €300.000: €1.500 bis €4.500 Vertragsgebühr

Diese Gebühr sollte die "Kosten für Vertragserstellung, rechtliche Prüfung und Vertragsabwicklung" abdecken. Das OGH stellte jedoch klar: Die Vertragserstellung ist Hauptleistungspflicht der Bank und kann nicht separat verrechnet werden.

Was ist NICHT rückforderbar?

Wichtige Abgrenzung – folgende Kosten bei Wohnkrediten sind rechtmäßig und nicht rückforderbar:

❌ Zinsen: Der vereinbarte Kreditzinssatz ist rechtmäßig (sofern nicht wucherisch)

❌ Grundbuchseintragungsgebühren: Diese staatlichen Gebühren (1,1% des Kreditbetrags) werden an das Grundbuch bezahlt

❌ Notarkosten: Kosten für notarielle Beglaubigungen bei Grundbuchseintragung

❌ Externe Versicherungen: Freiwillig abgeschlossene Restschuldversicherungen (wenn separat gewählt)

❌ Freiwillige Zusatzleistungen: Bewusst gewählte Services wie Sondertilgungsrechte

Bank-Vergleich: Wohnkredit Bearbeitungsgebühr in Österreich

Welche österreichische Bank hat bei Hypothekarkrediten die höchsten Wohnkredit Bearbeitungsgebühren verrechnet? Unser detaillierter Bank-Vergleich basiert auf tausenden analysierten Immobilienfinanzierungen und zeigt: Die Unterschiede sind erheblich.

Übersichtstabelle: Wohnkredit-Gebühren nach Bank

Durchschnittliche Rückerstattung bei Wohnkrediten über €200.000-€300.000 mit 20-25 Jahren Laufzeit

Bank Austria – Höchste Gebühren bei Wohnkrediten

Typische Wohnkredit-Gebührenstruktur:

• Bearbeitungsgebühr: bis 3% (bei €300.000 = €9.000)
• Schätzgebühr: €400-€600 (Durchschnitt: €500)
• Kontoführung: €6/Monat (bei 25 Jahren = €1.800)
• Vertragsgebühr: teilweise 1,5% (bei €300.000 = €4.500)
• Gesamtsumme Hauptforderung: €11.300-€15.800
• Mit Verzugszinsen (4% p.a.): €14.500-€20.000

Besonderheiten Bank Austria Wohnkredite:

Bank Austria zeigt bei Wohnkredit-Rückforderungen eine Erfolgsquote von 97% bei korrekter Geltendmachung. Die Bearbeitung erfolgt in den meisten Fällen außergerichtlich, da die Bank Gerichtsverfahren zu vermeiden sucht. Initial macht die Bank häufig ein Vergleichsangebot mit 60-80% der Forderung, um die Angelegenheit schnell beizulegen. Bei anwaltlicher Vertretung wird jedoch meist die volle Rückerstattung erreicht. Bemerkenswert ist auch die erfolgreiche VKI-Sammelklage gegen Bank Austria, an der 3.000 Teilnehmer beteiligt waren und die das Vorgehen der Bank bei unrechtmäßigen Gebühren deutlich dokumentiert hat.

Erfolgsgeschichte Bank Austria Wohnkredit:

Claudia S. aus Salzburg finanzierte 2015 ihre Ordination mit einem Bank Austria Businesskredit über €300.000. Die Bank verrechnete €9.000 Bearbeitungsgebühr, €4.500 Vertragsgebühr und €580 Schätzkosten. Bank Austria bot zunächst €6.000 als Vergleich an. Claudia lehnte ab und beauftragte einen Anwalt. Nach Androhung einer Klage zahlte die Bank schließlich alle €14.080 zurück, plus €1.920 Verzugszinsen – insgesamt €16.000.

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Erste Bank & Sparkassen – Wohnkredit mit hohen Schätzkosten

Typische Wohnkredit-Gebührenstruktur:

• Bearbeitungsgebühr: bis 3% (bei €250.000 = €7.500)
• Schätzgebühr: €300-€500 (oft am oberen Ende)
• Kontoführung: €5/Monat (bei 25 Jahren = €1.500)
• Gesamtsumme Hauptforderung: €9.300-€9.500
• Mit Verzugszinsen: €11.500-€12.000

Besonderheiten Erste Bank Wohnkredite:

Bei Wohnkrediten erreicht die Erste Bank eine Erfolgsquote von 96%. Die Sparkassen als Töchterunternehmen der Erste Bank haben aufgrund ihrer regionalen Autonomie teilweise unterschiedliche Bearbeitungsprozesse. Die Erste Bank reagiert häufig mit einem Teilangebot in Höhe von 70-80% der Gesamtforderung. Bei Ablehnung dieses Angebots kommt es meist zu einer erfolgreichen außergerichtlichen Einigung. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit beträgt 6-8 Wochen.

Die Erste Bank AG und ihre regionalen Töchter agieren teilweise eigenständig, was sich in unterschiedlichen Bearbeitungsgeschwindigkeiten niederschlägt. Während die Oberösterreichische Sparkasse und die Salzburger Sparkasse mit 5-8 Wochen vergleichsweise schnell reagieren, benötigt die Tiroler Sparkasse mit 7-9 Wochen etwas mehr Zeit für die Bearbeitung von Rückforderungen.

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Raiffeisen-Banken – Regionale Unterschiede bei Wohnkrediten

Typische Wohnkredit-Gebührenstruktur:

• Bearbeitungsgebühr: bis 2,5% (bei €250.000 = €6.250)
• Schätzgebühr: €250-€400
• Kontoführung: €4/Monat (bei 25 Jahren = €1.200)
• Gesamtsumme Hauptforderung: €7.650-€7.850
• Mit Verzugszinsen: €9.500-€10.000

Besonderheiten Raiffeisen Wohnkredite:

Raiffeisen-Banken erreichen bei Wohnkrediten eine Erfolgsquote von 94%, allerdings mit längeren Bearbeitungszeiten von 7-9 Wochen. Die regionalen Raiffeisenbanken agieren aufgrund ihrer Genossenschaftsstruktur sehr unterschiedlich, was ein einheitliches Vorgehen erschwert. In vielen Fällen erfolgt die Zahlung erst nach Zustellung eines Mahnbescheids. Die Einschaltung der Arbeiterkammer kann jedoch zu deutlich schnelleren Ergebnissen führen, da diese kostenlose Erstberatung zu Konsumentenrechten anbietet und aufgrund ihrer Autorität oft mehr Gewicht bei den Banken hat.

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BAWAG – Höchste Erfolgsquote bei Wohnkrediten

Typische Wohnkredit-Gebührenstruktur:

• Bearbeitungsgebühr: bis 2,8% (bei €250.000 = €7.000)
• Schätzgebühr: €300-€450
• Kontoführung: €5/Monat (bei 20 Jahren = €1.200)
• Gesamtsumme Hauptforderung: €8.500-€8.650
• Mit Verzugszinsen: €10.500-€11.000

Besonderheiten BAWAG Wohnkredite:

Die BAWAG erreicht mit 98% die höchste Erfolgsquote am Markt bei Wohnkredit-Rückforderungen. Als Hauptgegenstand des wegweisenden OGH-Urteils 7 Ob 169/24i hat die Bank mittlerweile effiziente Rückerstattungsprozesse etabliert, die innerhalb von 5-7 Wochen abgewickelt werden. Bemerkenswert ist, dass die BAWAG oft bereits nach der ersten Mahnung freiwillig zahlt und damit Gerichtsverfahren vermeidet.

Die BAWAG hat nach den verlorenen Gerichtsverfahren ein spezielles Rückerstattungsprogramm aufgelegt, das die Abwicklung deutlich vereinfacht. Kunden können bis 31. März 2026 über ein Online-Formular ihre Forderung geltend machen. Die systematische Bearbeitung dieser Anträge erfolgt professionell und meist innerhalb von 5-7 Wochen, was deutlich schneller ist als bei vielen anderen Banken.

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Weitere Banken finden Sie in unserem vollständigen Bank-Vergleich.

Rechtliche Grundlagen: Wohnkredit-Bearbeitungsgebühr

Die Unzulässigkeit von Bearbeitungsgebühren bei Wohnkrediten basiert auf mehreren wegweisenden OGH-Urteilen und klaren gesetzlichen Grundlagen. Hier die wichtigsten rechtlichen Argumente:

OGH-Urteil 7 Ob 169/24i (19. Februar 2025)

Das aktuelle Leiturteil des Obersten Gerichtshofs vom 19. Februar 2025 behandelte einen BAWAG-Wohnkredit mit 1,5% Bearbeitungsgebühr. Das Gericht stellte fest:

"Die Klausel zur Verrechnung einer prozentualen Bearbeitungsgebühr (hier: 1,5% des Kreditbetrags) ist gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB, da der Bearbeitungsaufwand bei einem Kredit über €220.000 sich nicht wesentlich von jenem bei einem Kredit über €440.000 unterscheidet."

Kernargumente des OGH:

Der Oberste Gerichtshof führt drei zentrale Argumente an, die die Unrechtmäßigkeit prozentualer Bearbeitungsgebühren bei Wohnkrediten begründen. Erstens ist bei Wohnkrediten die prozentuale Koppelung besonders problematisch, da die Kreditsummen typischerweise zwischen €200.000 und €500.000 liegen, der tatsächliche Bearbeitungsaufwand aber nahezu gleich bleibt – unabhängig davon, ob €200.000 oder €500.000 finanziert werden.

Zweitens sind die Prüfungsschritte bei allen Wohnkrediten identisch. Ob ein Wohnkredit über €200.000 oder €400.000 läuft, die Bank muss in beiden Fällen dieselben Tätigkeiten durchführen: Die Bonität des Kreditnehmers prüfen, die Immobilie bewerten lassen (Schätzgutachten), den Kreditvertrag erstellen, das Grundbuch prüfen und eine Risikobewertung durchführen. Diese Tätigkeiten erfordern denselben zeitlichen und personellen Aufwand.

Drittens deckt die Zinsmarge bereits die Kosten der Kreditvergabe vollständig ab. Eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr stellt daher eine unzulässige Doppelverrechnung dar, bei der die Bank für dieselbe Leistung zweimal kassiert – einmal durch die laufenden Zinsen und ein weiteres Mal durch die einmalige Gebühr.

Das vollständige Urteil können Sie im Rechtsinformationssystem (RIS) nachlesen. Weitere Informationen zu Verbraucherrechten bei Krediten finden Sie auch auf der offiziellen Website des Obersten Gerichtshofs.

OGH-Urteil 2 Ob 238/23y (23. Januar 2024)

Dieses Urteil behandelte die Intransparenz von Bearbeitungsgebühren bei Kombination mit anderen Gebühren:

"Bearbeitungsgebühren sind intransparent, wenn sie gemeinsam mit anderen Gebühren für spezifische Leistungen erhoben werden und der Kreditnehmer nicht nachvollziehen kann, ob Leistungen doppelt verrechnet werden."

Relevanz für Wohnkredite: Bei Immobilienfinanzierungen wurden oft mehrere Gebühren gleichzeitig verrechnet:

• Bearbeitungsgebühr für "Kreditprüfung"
• Schätzgebühr für "Immobilienbewertung"
• Kontoführungsgebühr für "Kreditverwaltung"
• Vertragsgebühr für "Vertragserstellung"

Kunden konnten nicht erkennen, ob diese Gebühren nicht teilweise dieselben Tätigkeiten abdecken.

§ 879 Abs 3 ABGB – Gröbliche Benachteiligung

§ 879 Abs 3 ABGB besagt:

"Eine Vertragsbestimmung, die nicht eine Hauptleistung festlegt, ist jedenfalls nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles einen Teil gröblich benachteiligt."

Wann liegt gröbliche Benachteiligung vor?

Eine gröbliche Benachteiligung liegt vor, wenn ein auffälliges und erhebliches Missverhältnis zwischen den Leistungen besteht, eine Partei ungerechtfertigt einseitig begünstigt wird oder ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt. Bei Wohnkredit-Bearbeitungsgebühren ist dieses Missverhältnis besonders offensichtlich: Bei einem €200.000-Kredit beträgt die Gebühr €6.000 (bei 3%), bei einem €400.000-Kredit sind es €12.000 – der Mehraufwand der Bank ist jedoch nahezu null. Die Bank kassiert also die doppelte Gebühr für praktisch dieselbe Leistung, was eine klare gröbliche Benachteiligung darstellt.

§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG – Symmetriepflicht

Das Konsumentenschutzgesetz § 6 Abs 1 Z 5 verlangt bei Entgeltänderungen:

"Eine Vertragsbestimmung ist unwirksam, wenn sie dem Unternehmer das Recht einräumt, Entgelte einseitig zu ändern, ohne dass diese Änderung objektiv gerechtfertigt ist und beiden Teilen gleichermaßen (Symmetriepflicht) zugutekommt."

Problem bei Bearbeitungsgebühren:

Bei Bearbeitungsgebühren liegt ein fundamentales Ungleichgewicht vor: Nur die Bank profitiert finanziell, während der Kunde keinerlei Gegenvorteil erhält. Es existiert keine zweiseitige Leistungsbeziehung, bei der beide Parteien von einer Entgeltänderung gleichermaßen profitieren könnten. Die Symmetriepflicht ist damit verletzt, was die Unwirksamkeit dieser Gebühren begründet.

Warum prozentuale Gebühren bei hohen Summen besonders problematisch sind

Der OGH hat in seiner Urteilsbegründung besonders hervorgehoben, warum prozentuale Bearbeitungsgebühren bei Wohnkrediten mit hohen Kreditsummen nicht gerechtfertigt sind:

Vergleichsbeispiel aus OGH-Urteil:

Begründung des OGH:

Der Oberste Gerichtshof führt detailliert aus, dass die Anzahl der zu prüfenden Dokumente bei höheren Kreditsummen gleich bleibt, der Zeitaufwand für die Bonitätsprüfung identisch ist und die Immobilienbewertung unabhängig von der Kredithöhe gleich viel kostet – es wird ja dieselbe Immobilie bewertet. Auch der Kreditvertrag hat denselben Umfang, und die IT-Systeme verursachen die gleichen Kosten, unabhängig davon, ob €200.000 oder €400.000 im System eingetragen werden.

Der OGH bringt es auf den Punkt: "Es ist nicht ersichtlich, warum sich bei Verdoppelung der Kreditsumme auch die Bearbeitungsgebühr verdoppeln sollte." Diese klare Aussage aus dem Urteil 7 Ob 169/24i bildet die rechtliche Grundlage für die Rückforderung bei allen Wohnkrediten mit prozentualen Bearbeitungsgebühren.

Diese Argumentation gilt besonders für Wohnkredite, da hier typischerweise hohe Kreditsummen finanziert werden (Durchschnitt in Österreich: €200.000-€300.000).

Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) regelt spezifische Anforderungen an Wohnkredite, enthält aber keine Rechtfertigung für Bearbeitungsgebühren. Im Gegenteil: Das Gesetz verlangt transparente Kreditkosten und schützt Verbraucher vor versteckten Gebühren.

Mehr Details zur rechtlichen Situation finden Sie in unserem Artikel zum OGH-Urteil 2025.

Wohnkredit Bearbeitungsgebühr zurückfordern: 5 Schritte

Die Rückforderung Ihrer Wohnkredit Bearbeitungsgebühr erfolgt in 5 klaren Schritten. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie Ihre Ansprüche bei Hypothekarkrediten erfolgreich geltend machen.

Schritt 1: Unterlagen sammeln

Für die Rückforderung Ihrer Wohnkredit Bearbeitungsgebühr benötigen Sie folgende Dokumente:

Zwingend erforderlich:

• ✅ Kreditvertrag (Original oder Kopie)
• ✅ Kontoauszüge (besonders der erste Auszug mit Gebührenabzug)
• ✅ Tilgungsplan oder Kreditabrechnung

Hilfreich, aber nicht zwingend:

• ✅ Schätzgutachten der Immobilie (wenn vorhanden)
• ✅ Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) der Bank
• ✅ Grundbuchsauszug (zeigt Hypothek)
• ✅ Versicherungsunterlagen (Restschuldversicherung)

Was tun bei fehlenden Unterlagen?

Viele Wohnkredit-Kunden haben nach 15-20 Jahren nicht mehr alle Dokumente. Kein Problem!

Nach § 43 KSchG sind Banken verpflichtet, Ihnen kostenlos alle Vertragsunterlagen bereitzustellen.

Musterformulierung für Anfrage:

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich war/bin Kunde/Kundin bei Ihrer Bank mit folgendem Wohnkredit:

• Kreditnummer: [falls bekannt]
• Abschlussdatum: [ca. Datum]
• Kreditsumme: ca. [Betrag]

Gemäß § 43 Konsumentenschutzgesetz fordere ich Sie hiermit auf, mir kostenlos folgende Unterlagen zur Verfügung zu stellen:

• Kreditvertrag inkl. aller Nachträge
• Allgemeine Geschäftsbedingungen zum Zeitpunkt des Abschlusses
• Kontoauszüge (insb. erste Auszüge nach Kreditauszahlung)
• Tilgungspläne und Kreditabrechnungen

Bitte senden Sie die Unterlagen innerhalb von 4 Wochen an meine obige Adresse.

Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]

Wichtig: Die Bank muss Ihnen die Unterlagen kostenlos bereitstellen. Verweigert sie dies, ist das bereits ein Indiz für problematisches Verhalten. Mehr Informationen zu Ihren Verbraucherrechten finden Sie auf help.ORF.at - Kredit & Finanzierung.

Schritt 2: Wohnkredit Bearbeitungsgebühr identifizieren

Suchen Sie in Ihren Hypothekarkredit-Unterlagen nach folgenden Gebührenpositionen:

Im Kreditvertrag:

• Punkt "Kosten" oder "Gebühren"
• "Bearbeitungsgebühr" oder "Bearbeitungsentgelt"
• "Vertragsgebühr" oder "Vertragsabschlussgebühr"
• "Kontoführungsgebühr" (oft in AGB)

Auf dem ersten Kontoauszug: Die Bearbeitungsgebühr wurde meist vom ausgezahlten Betrag abgezogen:

• Kreditbetrag: €250.000
• Bearbeitungsgebühr: -€7.500 (3%)
• Auszahlung: €242.500

In laufenden Kontoauszügen:

• Monatliche Kontoführungsgebühr (€4-8/Monat)
• Schätzgebühr (oft auf separater Rechnung)

Checkliste Wohnkredit-Gebühren:

Schritt 3: Rückforderung berechnen

Jetzt berechnen Sie Ihre voraussichtliche Rückerstattung inklusive Verzugszinsen.

Option 1: Online-Rechner nutzen (empfohlen)

Option 2: Manuelle Berechnung

Beispiel: €250.000 Wohnkredit, Abschluss 2005

Schritt 1 – Hauptforderung berechnen:

• Bearbeitungsgebühr: 2,5% × €250.000 = €6.250
• Kontoführung: €5/Monat × 12 × 20 Jahre = €1.200
• Schätzgebühr: €400
• Hauptforderung: €7.850

Schritt 2 – Verzugszinsen berechnen (4% p.a.):

Verzugszinsen laufen ab Zahlung der jeweiligen Gebühr:

• Bearbeitungsgebühr (bezahlt 2005): 20 Jahre × 4% = 80% von €6.250 = €5.000
• Kontoführung (bezahlt laufend): Ø 10 Jahre × 4% = 40% von €1.200 = €480
• Schätzgebühr (bezahlt 2005): 20 Jahre × 4% = 80% von €400 = €320
• Verzugszinsen gesamt: €5.800

Schritt 3 – Gesamtforderung:

• Hauptforderung: €7.850
• Verzugszinsen: €5.800
• Brutto-Rückforderung: €13.650

Schritt 4 – Netto nach Provision (bei professioneller Hilfe):

• Provision 35%: -€4.778
• Netto-Auszahlung an Sie: €8.872

Schritt 4: Bank kontaktieren

Sie haben zwei Optionen zur Geltendmachung Ihrer Forderung:

Option A: Selbst durchführen (für rechtlich Versierte)

Vorteile:

• ✅ Keine Provision (Sie erhalten 100%)
• ✅ Volle Kontrolle über Prozess
• ✅ Lehrreich

Nachteile:

• ❌ Zeitaufwand (10-20 Stunden)
• ❌ Rechtskenntnisse notwendig
• ❌ Niedrigere Erfolgsquote (60-70% vs. 94-98%)
• ❌ Bei Ablehnung: Anwalt wird dann teurer

Vorgehen bei Selbstdurchführung:

1. Formelles Schreiben verfassen (Einschreiben mit Rückschein)
2. Alle Gebühren auflisten mit Belegen
3. Frist von 4 Wochen setzen
4. OGH-Urteile zitieren
5. Bei Ablehnung: Mahnung senden
6. Dann: Anwalt einschalten

Option B: Professionelle Hilfe (94-98% Erfolgsquote)

Vorteile:

• ✅ 94-98% Erfolgsquote bei Wohnkrediten
• ✅ Kein Zeitaufwand für Sie
• ✅ Kein Kostenrisiko bei Misserfolg
• ✅ Spezialisierte Rechtsexperten
• ✅ Schnellere Bearbeitung (6-8 Wochen)
• ✅ Höhere Auszahlungsbeträge (Banken nehmen Anwälte ernster)

Nachteile:

• ❌ 35% Provision bei Erfolg (aber nur im Erfolgsfall!)

Kosten:

• Bei Erfolg: 35% Provision
• Bei Misserfolg: €0

Beispielrechnung:

• Rückforderung €13.650
• Provision 35%: €4.778
• Sie erhalten: €8.872

Schritt 5: Was bei Ablehnung tun?

Banken lehnen Rückforderungen oft zunächst ab oder bieten Vergleiche mit 60-80% an. Das ist normal – geben Sie nicht auf!

Typische Ablehnungsgründe und wie Sie reagieren:

Nächste Schritte bei Ablehnung:

1. Mahnung mit Fristsetzung (14 Tage)
2. Professionelle Hilfe einschalten
3. Mahnbescheid beantragen (bei Gericht)
4. Gerichtsverfahren (Erfolgsquote: 94-98%)

Wichtig: Die meisten Banken zahlen außergerichtlich, wenn Sie konsequent bleiben und professionelle Unterstützung haben.

Beispielrechnungen: Wohnkredit Gebühren-Rückerstattung

Anhand realistischer Beispiele zeigen wir, wie viel Sie bei verschiedenen Wohnkredit-Konstellationen zurückfordern können.

Beispiel 1: €200.000 Wohnkredit, 20 Jahre Laufzeit

Ausgangssituation:

• Kreditbetrag: €200.000
• Abschluss: 2005 (vor 20 Jahren)
• Laufzeit: 20 Jahre (vollständig abbezahlt 2025)
• Bank: Erste Bank
• Zweck: Eigentumswohnung in Linz

Verrechnete Gebühren:

• Bearbeitungsgebühr: 2,5% = €5.000
• Kontoführung: €5/Monat × 12 × 20 = €1.200
• Schätzgebühr: €400
• Gesamt Hauptforderung: €6.600

Berechnung Verzugszinsen (4% p.a.):

• Bearbeitungsgebühr (20 Jahre): €5.000 × 80% = €4.000
• Kontoführung (Ø 10 Jahre): €1.200 × 40% = €480
• Schätzgebühr (20 Jahre): €400 × 80% = €320
• Verzugszinsen gesamt: €4.800

Gesamtrückforderung:

• Hauptforderung: €6.600
• Verzugszinsen: €4.800
• Brutto-Rückforderung: €11.400

Netto-Auszahlung (nach 35% Provision):

• Ihre Auszahlung: €7.410

Beispiel 2: €300.000 Wohnkredit, 25 Jahre Laufzeit

Ausgangssituation:

• Kreditbetrag: €300.000
• Abschluss: 2000 (vor 25 Jahren)
• Laufzeit: 25 Jahre (vollständig abbezahlt 2025)
• Bank: Bank Austria
• Zweck: Einfamilienhaus in Wien

Verrechnete Gebühren:

• Bearbeitungsgebühr: 3% = €9.000
• Kontoführung: €6/Monat × 12 × 25 = €1.800
• Schätzgebühr: €500
• Vertragsgebühr: 1% = €3.000
• Gesamt Hauptforderung: €14.300

Berechnung Verzugszinsen (4% p.a.):

• Bearbeitungsgebühr (25 Jahre): €9.000 × 100% = €9.000
• Kontoführung (Ø 12,5 Jahre): €1.800 × 50% = €900
• Schätzgebühr (25 Jahre): €500 × 100% = €500
• Vertragsgebühr (25 Jahre): €3.000 × 100% = €3.000
• Verzugszinsen gesamt: €13.400

Gesamtrückforderung:

• Hauptforderung: €14.300
• Verzugszinsen: €13.400
• Brutto-Rückforderung: €27.700

Netto-Auszahlung (nach 35% Provision):

• Ihre Auszahlung: €18.005

Beispiel 3: €400.000 Wohnkredit, noch laufend

Ausgangssituation:

• Kreditbetrag: €400.000
• Abschluss: 2010 (vor 15 Jahren)
• Laufzeit: 25 Jahre (noch 10 Jahre laufend bis 2035)
• Bank: Hypo Tirol
• Zweck: Einfamilienhaus in Innsbruck

Verrechnete Gebühren:

• Bearbeitungsgebühr: 2,6% = €10.400
• Kontoführung: €4,5/Monat × 12 × 15 = €810
• Schätzgebühr: €420
• Vertragsgebühr: 0,9% = €3.600
• Gesamt Hauptforderung: €15.230

Berechnung Verzugszinsen (4% p.a.):

• Bearbeitungsgebühr (15 Jahre): €10.400 × 60% = €6.240
• Kontoführung (Ø 7,5 Jahre): €810 × 30% = €243
• Schätzgebühr (15 Jahre): €420 × 60% = €252
• Vertragsgebühr (15 Jahre): €3.600 × 60% = €2.160
• Verzugszinsen gesamt: €8.895

Gesamtrückforderung:

• Hauptforderung: €15.230
• Verzugszinsen: €8.895
• Brutto-Rückforderung: €24.125

Netto-Auszahlung (nach 35% Provision):

• Ihre Auszahlung: €15.681

Möchten Sie Ihre persönliche Rückforderung berechnen?

FAQ: Häufige Fragen zu Wohnkredit-Bearbeitungsgebühren

Muss ich meinen Wohnkredit abbezahlt haben?

Nein! Sie können die Wohnkredit Bearbeitungsgebühr auch bei noch laufenden Hypothekarkrediten zurückfordern. Die Rückforderung hat keinen Einfluss auf Ihre Kreditkonditionen.

Was passiert konkret:

• Ihre Immobilienfinanzierung läuft normal weiter
• Die Restschuld bleibt unverändert
• Der Zinssatz bleibt gleich
• Die monatliche Rate ändert sich nicht
• Sie erhalten die Rückerstattung auf Ihr Privatkonto

Das OGH-Urteil 7 Ob 169/24i gilt für alle Kreditverträge – unabhängig davon, ob diese noch laufen oder bereits abbezahlt sind.

Rechtliche Grundlage: Die Bearbeitungsgebühr war von Anfang an unrechtmäßig. Ihre Rückforderung ist ein separater Anspruch, der nichts mit dem Hauptkreditvertrag zu tun hat.

Was wenn das Haus bereits verkauft ist?

Die Tatsache, dass Sie Ihre Immobilie bereits verkauft haben, steht einer Rückforderung nicht im Wege. Die Wohnkredit Bearbeitungsgebühr Verjährung beträgt großzügige 30 Jahre und läuft ab dem Zeitpunkt der Gebührenzahlung, nicht ab Kreditende oder Hausverkauf. Dies bedeutet, dass Sie selbst Jahre nach dem Verkauf der Immobilie noch Ihre Wohnkredit Gebühren zurückfordern können.

Ein typisches Beispiel verdeutlicht dies: Wenn Sie 2005 einen Wohnkredit aufgenommen haben, das Haus 2015 verkauft und den Kredit vollständig abbezahlt haben, läuft die Verjährungsfrist für die Bearbeitungsgebühr erst 2035 ab – also 30 Jahre nach der ursprünglichen Zahlung im Jahr 2005. Selbst im Jahr 2025, zehn Jahre nach dem Verkauf, können Sie die unrechtmäßigen Gebühren noch vollständig zurückfordern. Die Verjährungsfrist knüpft ausschließlich an den Zeitpunkt der Gebührenzahlung an, nicht an nachfolgende Ereignisse wie den Verkauf der Immobilie oder die Beendigung des Kreditverhältnisses.

Mehr Details zu Verjährungsfristen finden Sie in unserem Artikel Verjährungsfristen Österreich.

Lohnt sich die Rückforderung bei noch laufendem Kredit?

Absolut! Gerade bei noch laufenden Hypothekarkrediten haben Sie meist erst einen Teil der Kontoführungsgebühren gezahlt. Trotzdem können Sie Ihre Wohnkredit Bearbeitungsgebühr bereits jetzt zurückfordern:

• Bearbeitungsgebühr (voll rückforderbar)
• Schätzgebühr (voll rückforderbar)
• Bisher gezahlte Kontoführungsgebühren (anteilig)

Beispielrechnung laufender Kredit:

• €250.000 Wohnkredit, 25 Jahre Laufzeit
• Nach 10 Jahren: €6.000-€8.000 rückforderbar
• Nach 15 Jahren: €8.000-€10.000 rückforderbar
• Nach 20 Jahren: €10.000-€12.000 rückforderbar

Je früher Sie zurückfordern, desto schneller haben Sie das Geld wieder – und können es z.B. für Sondertilgungen nutzen!

Was passiert mit meiner Restschuld?

Nichts! Ihre Restschuld bleibt unverändert.

Wichtige Klarstellung:

• Die Rückerstattung wird auf Ihr privates Konto überwiesen
• Die Rückerstattung wird nicht auf das Kreditkonto verbucht
• Die Restschuld verringert sich nicht
• Der Kredit läuft zu denselben Konditionen weiter

Rechtliche Grundlage: Die Gebühren waren unrechtmäßig und stellen einen separaten Rückforderungsanspruch dar. Die Hauptforderung (Kreditbetrag) bleibt rechtmäßig und gültig, die Zinsen bleiben rechtmäßig.

Optional: Sie können die Rückerstattung für eine Sondertilgung verwenden (sofern Ihr Kreditvertrag dies vorsieht) und damit Ihre Restschuld freiwillig reduzieren.

Kann die Bank meinen Kredit kündigen?

Die Bank kann Ihren Wohnkredit nicht kündigen, nur weil Sie unrechtmäßige Gebühren zurückfordern. Dies ist durch das Konsumentenschutzgesetz klar geregelt und schützt Sie vor solchen Repressalien. Nach § 18 Abs 1 KSchG darf eine Bank einen Verbraucherkredit nicht willkürlich kündigen. Eine Kündigung ausschließlich aufgrund der Geltendmachung berechtigter Ansprüche wäre missbräuchlich und rechtswidrig.

Die Bank darf weder den Kredit kündigen, noch den Zinssatz als "Strafe" erhöhen, zusätzliche Gebühren verlangen oder Sie in anderer Weise benachteiligen. Ihre Rückforderung ist ein legitimes Recht, das keinerlei negative Konsequenzen für Ihr bestehendes Kreditverhältnis haben darf. Der Kredit läuft zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen unverändert weiter.

Falls eine Bank dennoch mit einer Kündigung droht, handelt es sich um einen besonders schwerwiegenden Fall, der umgehend rechtliche Schritte erfordert. Solche Drohungen werden von österreichischen Gerichten sehr ernst genommen und können sogar zu zusätzlichen Schadensersatzansprüchen führen. In einem solchen Fall sollten Sie unverzüglich professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Welche Bank zahlt bei Wohnkrediten am schnellsten?

Ranking nach Bearbeitungsgeschwindigkeit:

1. BAWAG (5-7 Wochen) – schnellste Bank bei Wohnkrediten
2. Bank Austria (4-6 Wochen) – professionelle Abwicklung
3. Oberbank (5-7 Wochen) – zentral koordiniert
4. Erste Bank (6-8 Wochen) – standardisierter Prozess
5. Hypo-Banken (6-8 Wochen) – unterschiedlich nach Landesbank
6. Raiffeisen (7-9 Wochen) – regionale Unterschiede
7. Volksbank (8-10 Wochen) – dezentrale Struktur

Faktoren für schnelle Bearbeitung:

• ✅ Vollständige Unterlagen von Anfang an
• ✅ Professionelle Geltendmachung (Anwalt/Dienstleister)
• ✅ Klare Rechtsgrundlage (OGH-Urteil)
• ✅ Höfliche aber bestimmte Kommunikation

Bei Fragen zur spezifischen Situation Ihrer Bank kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Ersteinschätzung.

Jetzt Ihre Wohnkredit Gebühren zurückholen

Sie haben jetzt alle Informationen, um Ihre Wohnkredit Bearbeitungsgebühr erfolgreich zurückzufordern und zurückzuholen. Bei einem typischen Hypothekarkredit über €250.000 können Sie zwischen €8.000 und €12.000 zurückerhalten – Geld, das Ihnen rechtmäßig zusteht und das Sie für wichtige Investitionen oder zur Schuldentilgung nutzen können.

Das wegweisende OGH-Urteil 7 Ob 169/24i vom 19. Februar 2025 hat die rechtliche Grundlage geschaffen, die prozentuale Bearbeitungsgebühren als gröblich benachteiligend und damit unrechtmäßig einstuft. Die 30-jährige Verjährungsfrist ermöglicht es Ihnen, Gebühren aus Kreditverträgen ab 1995 zurückzufordern. Die Erfolgsquote bei professioneller Durchsetzung liegt zwischen 94% und 98%, was Ihre Chancen auf eine vollständige Rückerstattung sehr gut macht.

Besonders wichtig für Immobilienbesitzer: Die Rückforderung ist auch bei noch laufenden Krediten möglich und hat keinerlei negative Auswirkungen auf Ihr bestehendes Kreditverhältnis. Ihr Zinssatz bleibt gleich, die Restschuld unverändert, und die Bank darf keine Nachteile daraus ziehen, dass Sie Ihr gutes Recht wahrnehmen.

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Zuletzt aktualisiert: 20. Januar 2025 | Basierend auf OGH-Urteil 7 Ob 169/24i vom 19. Februar 2025